هنری فرهنگی
درباره سایت
آخرین مطالب
امکانات وب
تاربخچه وسابقه تاریخی ثبت اسناد واملاک را شرح دهید ؟قبل از تعریف قانئن ثبت بسیاری از معاملات در حضور مراجع دین و مجتهدین انجام می گرفت ایشان دفتری داشتند به نام دفتر شرعیات که خلاصه معاملاتی را که نزد انان انجام می گرفت را در دفتر مذکور درج تموده و عدهای نیز به عنوان شاهد و معتمد ذیل صفحه را تصدیق می نمودند و طرفین معامله هم ذیل ثبت معامله راامضا یا مهر می کردند در سال 1290 هجری در دوره دوم قانون گذاری زمان مشروطیت تصویب شد ودر ان مسئله ثبت اسناد و تشکیل دفاتر ثبت اسناد مطرح گردید و بر اساس ان قانون اسناد رسمی در اداره ثبت تنظیم و معاملات رسمی در ان اداره ثبت شد مثال زمان دفاتر اسناد رسمی بصورتی که امروز وجود دارد در هر شهر وکوی و برزنی به چشم می خورد وجود نداشت و هر کسی می خواست معامله ای را بطور رسمی انجام دهد باید به اداره ثبت مراجعه می کرد و در ان اداره مباشرین ثبت اسناد (یعنی کارمندان که عنوان مباشر ثبت وظیفه انان ثبت معاملات و قراردادها وتعهدات بود )
- 2 -حقوق ثبت اسناد را توضیح دهید ؟منظور از ثبت اسناد مجموعه قوانین ومقررات مربوط به تنظیم سند رسمی است طبق ماده 1287 ق م اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی می باشد و یا در ثبت اسناد و املاک یا در نزد سایر مامورینرسمی در مورد صلاحیت انان و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد رسمی است ولی سند رسمی در حقوق ثبت منحصرا سندی است که مطابق قوانین در دفاتر اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد و شامل سایر اسناد رسمی در ماده 1287 ق م ذکر نمی شود مثل شناسنامه به عنوان سند هویت اشخاص علی رغم اینکه در نزد مامورین دولت تنظیم گردیده و سند رسمی می باشد ولی در عرف ثبتی و از نظر قانون ثبت به ان سند رسمی گفته نمی شود ودر حقوق ثبت اسناد از مقررات و نحوه تنظیم این نوع سند و امثال ان بحثی به میان نمی اید با توجه به اینکه در حقوق ثبت به لحاظ دخالت عنصر حاکمیت در اکثر مقررات به ان جنبه امرانه داشته و با نظم عمومی مرتبط می باشند لذا این رشته را می توان از شاخه های حقوق عمومی دانست
- 3 - سند را تعریف کنید و انواع ان را بیان کنید ؟طبق ماده 1284 ق م سند عبارت است از هر نوشته ای که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد ب - 1 - سند عادی 2 - سند رسمی ولی سند عادی عبارت است از نوشته ایست که بوسیله افراد تنظیم شده بدون انکه مامور رسمی طبق مقررات قانونی در ان مداخله ای داشته باشد اعتبا سند عادی ناشی از امضای ان است
- 4 - در چه مواردی اسناد عادی اعتبار اسناد رسمی را بیدا می کند ؟طبق ماده 1291 ق م اسناد عادی در 2 مورد اعتبار اسناد رسمی را داشته ودر باره طرفین و وراث و قائم مقام انان معتبر است 1 - اگر طرفی که سند به نفع او اقامه شده است صوور ان را از منتسب علیه تصدیق نماید مثلا در جلسه رسیدگی در دادگاه صدور سند را تصدیق نماید اگر چه ادعایی به اعتبار ان را بکند چون تصدیق صدور سند از کسی که منتسب به اوست ملازمه ای با سند ندارد
- 2 - هر گاه در محکمه ثابت شود که سند مذبور را طرفی که ان را تکذیب یا تردید کرده فی الواقع امضا یا مهر کرده است قانون گذار در اینجا امضا و مهر طرفی که سند را تکذیب کرده یا تردید کرده را دلیل صحت انتصاب ولی دانسته است و در این صورت ابراز کننده سند باید ان را اثبات کند و به عنوان مثال چک جز اسناد عادی در حکم سند رسمی می باشد
- 5 - اهداف ثبت اسناد و املاک را بیان کنید ؟اگر درملکی در اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت برسد نهیتا باعث صدور مالکیت خواهد شد طبق ماده 22 ق ث دولت کسی را مالک می شناسد که سند مالکیت به نام ان شخص است و سند رسمی از حکم دادگاه بالاتر است - 2 - با ثبت ملک دیگر تمایل به انتقال و فروش مالی به چندین نفر از بین می رود و اسناد مالکیت معارض بوجود نمی اید چرا که اداره ثبت و اسناد و املاک بانک اطلاتی املاک است همه املاک شماره گذاری میس شود و دارای برونده ثبتی است به همین دلیل اخرین مالک ملک مشخص است و و دفاتر اسناد رسمی با برسشی از ادارات ثبت که مالکیتی را ملک متعلق به چه کسی است به راحتی مبادرت به انجام معامله می کنند
- 3 - باثبت ملک و ثبت معاملات برای اقرارها معاملات توسط دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت دلائل بسیار محکم وقوی تلقی می شود که در دادگاه حرف اول را خواهد زد بطوری که در روابط قضایی تهیه دلیل کار ی است بسیار مشکل و کسی که سند مالکیت یا سند معامله رسمی در ید دارد دارای خیال اسوده است چون سند عادی تاب مقاومت در برابر سند رسمی را ندارد و در امد بسیار بالایی ودر بعضی مواد از صادرات غیر نفتی ایران نیز بیشتر می باشد و به سود دولت می باشد
- 6 - ثبت عادی و ثبت عمومی را توضیح دهید ؟ اولین ثبتی که بوجود امد ثبت عادی و اختیاری بود یعنی مردم در ثبت اختیار داشتند و چون حالت اختیاری بود استقبال چندانی از ان نشد در مقابل ثبت عادی ثبت عمومی یا اجباری که مردم را مجبور به ثبت اسناد خود کرد دارای ضمانت اجراست به این معنی که اگر کسی ملک خود را به ثبت نرساند هیچ دفتر اسناد رسمی معامله ای نسبت به ان سند نمی تواند داشته باشد مطابق مواد 46 .47 . 48 .قانون ثبت اگر مردم در حد قانونی ملک خود را به ثبت نرسانند هزینه ثبت دو برابر خواهد بود و هم چنین اگر معامله ای در بنگاه انجام شده باشد هیچ دفتری نمی تواند ان سند را مورد معامله قرار دهد
- 7 - طرز رسیدگی به اسناد معارض را تو ضیح دهید ؟اگر نسبت به ملکی سند مالکیت معارض صادر شود و اداره ثبت واسناد واملاک مطلع گردد بلافاصله به تمام دفاتر اسناد رسمی بخش می شود که نسبت به این ملک سند معارض صادر شده که از انجام هر گونه معامله خوداری شود ودیگر اینکه اداره ثبت بر ان ملک کارشناس جهت نقشه کشی می فرستد تا وضعیت ملک را بررسی و صورت جلسه کند کارشناس بس از نظر شکل ملک را بررسی و نظر خود را به هیئت به نظارت اعلام می کند و هیئت بر اساس صورت جلسه و گزارش اداره ثبت محل رای صادر می کند این رای به طرفین ابلاغ می شود
- 8 - به نظرات هیئت عالی نظلرت در مورد اسناد ( معارض ) به چه شکلی می توان اعتراض نمود ؟ در اعتراض به رای هیئت نظارت ابتدا به شورای عالی ثبت می رود ودر اعتراض عالی تر به دیوان عدالت اداری مراجعه می شود وقتی رای قطعی شد به دارنده سند مالکیت معارض ابلاغ می شود که تاریخ ابلاغ دو ماه مهلت قانونی دارد که به دادگاه مراجعه و دادخواست بدهد و اگر ظرف ظرف مدت دو ماه مراجعه ای نداشت دارای سند مالکیت مقدم به دادگستری مراجعه و گواهی طرح عدم دعوی را می گیرد این گواهی را به اداره ثبت اسناد می دهد این اداره بدون هیچ ملاحظه ای سند مالکیت معارض را باطل می کند
- 9 - اسناد مالکیت راجع به معارض به حدود ملک را توضیح دهید ؟ معمولات املاک از طریق دیوار سنگ چین وغیره از هم مجزا می شوند که در هر حال در سند مالکیت ذکر می شود در مالکیت معارض راجع به حدود ملک دو نفر مدعی می شوند که دیوار برای انهاست یعنی دو سند برای یک دیوار مشترک هر کدام ادعا می کنند که دیوار برای خودشان است به این حدود می گویند حال یک سند صادر می شود که در ان نوشته شده که این ملک حق عبور از ملک مجاور را دارد اما در سند دیگر این حق قید نشده است رسیدگی به این موضوع نیز در صلاحیت هیئت نظارت است
- 10 - ثبت اسناد رسمی چه اثاری را در بی دارد توضیح دهید ؟الف - معتبر بودن محتویات سند رسمی ب - معتبر بودن مندرجات سند رسمی
- 11 - تفاوت اسناد رسمی و عادی را بیان کنید ؟سند رسمی به لحاظ امتیازی که قانون گذار در مقابله با سند عادی برای ان در نظر گرفته است تفاوت بسیار ی با سند عادی دارد که در قانون مدنی و موادی از قانون ثبت اسناد و املاک به ان اشاره شده است ازجمله ممنوع نبودن انکار و تردید نسبت به اسناد رسمی 2 - معتبر بودن سند رسمی نسبت به متعامله و اشخاص ثالث 3 - لازم الجرا بودن سند رسمی بدون حکم دادگاه 4 - معتبر بودن تمام محتویات سند رسمی 5 - ارزش اثباتی سند رسمی در دعاوی 6 - عدم احتیاج به سبردن خسارت احتمالی برای تامین خواسته در دعاوی مستند به سند رسمی ودر نهایت اینکه قابل اثبات نبودن دعاوی مخالف مندرجات سند رسمی با شهادت
- 12 -ضرورتهای ثبت واسناد را توضیح دهید ؟یکی از مباحث مهم در مورد اسناد بحث اجباری بودن ان ها در مواردی است که در مواد 46 . 47 . قانون ثبن بیش بینی شده است اهمیت این بحث از ان جا محقق می شود که قانون گذار در 48 قانون ثبت تاکید نموده است سندی که باید مطابق مواد فوق به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم بذیرفته نخواهد شد ماده 46 ق ث عنوان می دارد ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد ذیل 1 - کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده به طور مثال هر ملکی که در دفتر املاک به ثبت رسیده هم چنین هر حقی مثل حق ارتفاق و غیره ...... که در دفتر املاک قبلا به ثبت رسیده است اگر کسی بخواهد معامله ای اعم از نقل و انتقال . اجاره . رهن و غیره نسبت به ان ملک یا حق انجام دهد باید در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و معامله مذبور را طبق مقررات به ثبت برساند
- 13 - تشریفات ثبت انتقالات ملکی در دفتر املاک را توضیح دهید ؟ طبق ماده 104 ایین نامه قانون ثبت بس از وصول خلاصه معامله اتقالات که حاکی از اتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده یا واگذاری حقی نسبت به عین ملک باشد به طریق زیر در دفتر املاک منحصر خواهد شد
- 1 - در مورد انتقال قطعی تمام ملک باید خلاصه انتقال را مطابق معمول در زیر ثبت ملک ثبت و خروج ان را از ملکیت مالک اولی نیز با مرکب قرمز ودر ملاحظات دفتر املاک قید نمایند
- 2 - گر انتقال راجع به قسمتی از املاک مفروض یا مشاع باشد خروج ان را از ملکیت مالک اولی به نحوی که به منزله ذکر خلاصه معامله نیز محسوب شود با مرکب قرمز در زیر ثبت ملک یا در ستون ملاحظات به این شرح به طور مثال یک دانگ مشاع یا دو دانگ مفروض از ملک تالار اقای مالک به موجب سند شماره فلان به اقای فلان منتقل کرده ودر صفحه ..... این دفتر به شماره ..... ثبت واز ملکیت مالک بالا خارج گردید
- 3 - هر گاه نسبت به هر یک از دو قسمت املاک بالا انتقالاتی به طور شرطی و رهنی یا قطعی واقع شود و به وفق معمول سابق خلاصه ان را در زیر ثبت ملک ثبت و فسخ و فک را نیز در موقع خود در مقابل همان قسمت در ستون ملاحظات دفتر یادداشت نمایند و به همین طریق خلاصه کلیه معاملات راجع به عین ملک مذبور در دفتر املاک به ترتیب تاریخ زیر یکدیگر ثبت خواهد شد
- 4 - در مورد صلح های مباهاتی با حق خیار فسخ و یا استفده از سود و غیره ..... نسبت به املاک ثبت شده مطابق خلاصه معامله با قید حق خیار و سایر حقوق منظور شده به نام متصاعد در دفتر ثبت و سند مالکیت صادر می شود ودر صورت فسخ ویا انتقضای مدت خیار ویا اسقاط حق مذکور در دفتر ودر برگ های مالکیت قید می شود
- 14 - ثبت معاملات راجع به انتقال املاک ثبت شده چه تشریفا تی باید رعایت شود ؟ طبق وواد 21 و 22 ق ث بس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاکداده می شود و همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده و یا کسی که ملک مذبور به او منتقل گردیده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسید یا اینکه ملک مذبور از مالک رسمی به او ارث رسیده باشد مالک خواهد شناخت بس از اینکه مالک در دفتر املاک به ثبت رسید از اثار قانونی ان این است که دیگر تصرف در ان اماره مالکیت متصرف نیست و دولت فقط کسی را مالک می شناسد که ملک به نام او ثبت شده باشد ثبت معاملات راجع به عین . منافع و حقوق اموال غیر منقول ثبت شده تابع تشریفات خاصی است که در ماده 26 ق ث و نیز ماده 104 ایین نامه قانون مذبور به ان اشاره شده است هم چنین مواردی که سر دفتر برای تنظیم اسناد معاملات اموال غیر منقول باید استعلام نماید عبارت است از استعلام مطابقت مشخصات ملک و مالک با دفتر املاک و عدم بازداشت ملک استعلام از شهرداری اداره امور مالیاتی و سایر مراجع ذی ربط مدت اعتبار باسخ استعلام ثبت در مواردی که دفتر اسناد رسمی و اداره ثبت در یک شهر قرار دارند یکماه ودر غیر این صورت 45 روز از تاریخ صدور می باشد دفاتر اسناد رسمی نمی تواند باسخ استعلام ثبتی را که به عنوان دفتر خانه دیگری صادر گردیده است مستند ثبت معامله قرار دهد و باید راسا استعلام نماید
- 15 - مواد 147 و 148 ق ث را بر رسی نمایید ؟در تاریخ 1351 موادی از جمله 147 و 148 به قانون ثبت الحاق گردید در ماده 147 چنین ذکر شده است در مورد املاکی که کلا یا بعضا به نحو مشاع ثبت شده و قبل از اجرای این قانون در قطعات مفروض از ان بدون انتقال رسمی و یا اجاره نامه رسمی از طرف عده ای احداث اعیانی شده است و از این حیث ادامه عملیات ثبتی مواجه با اشکال شده باشد موضوع در هیئت نظارت مطرح می شود در صورتی که اختلافی بین متقاضیان ثبت یا قائم مقام قانونی انان و معترضین وجود نداشته باشد طرفین را به مراجع قضایی هدایت می کند و گر نه دستور قبول ثبت را از متضرر می گیرد مدت اجرای این ماده سه سال ودر صورتی مشمول موضوع این ماده خواهد بود که ثبت به ان ثبت دفتر املاک و منجر به طرح مراجع قضایی نشده باشد
ماده 148 - ثبت برای رفع اختلاف موجود از بین صاحبان اراضی واقع در محدوده شهرهای درود فریدون کرمان شهر کرد و افرادی که تا اول فروردین ماه سال 1350 در اراضی مذبور ساختما نهایی ایجاد نموده و متصرفین و صاحبان عرصه حاضر به تصدیق اعیانی ان نیستند به تصویب رسید بر طبق این ماده هیئتی مرکب از دو نفر قضات حوزه قضایی همان محل به تعیین وزیر دادگستری و رئیس ثبت محل تشکیل می گردد و این هیئت به اختلافات موجود با توجه به اوضاع و احوال و استطاعت هر یک از طرفین به طور کد خدا منشی رسیدگی و رای مقتضی صادر می نمود و حسب مورد هیئت می توانست رای به برداخت بهای عادلانه اغراضی در تاریخ تصرف و اجرت المثل ان تا تاریخ صدور رای صادر می نمود و یا به تقاضای مالکین ضمن صدور رای به برداخت اعیانی رای به خلع ید متصرف می داد رای هیئت قطعی واز طریق دادگاه به اجرا در می اید البته صاحبان اعیان برای مدت یک سال از تاریخ اجرای قانون فرصت تسلیم دادخواست به اداره ثبت داشته اند بس از بیروزی انقلاب انتقال بسیاری از املاک بدون رعایت به صورت عادی انجام بذیرفت که به دلایل مختلف از جمله مهاجرت مالکین به کشورهای خارج و عدم رعایت مقررات تنظیم اسناد رسمی مقدور نگردید و توده قابل توجهی بویزه افراد مستضعف فاقد مدارک مالکیت رسمی بودند در حالی که در اراضی خریداری شده به صورت عادی احداث اعیان کرده بودند و یا در اراضی مذبور کشاورزی می نمودند و انتقالات از لحاظ مقررات اصلاحات ارضی به صورت رسمی مقدور نبود در نتیجه مشکلات مذبور موجب بروز اختلاف در زندگی روز مره صاحبان این کونه املاک گردید و اغلب برای اخذ امتیاز اب و برق و گاز و سایر امکانات تاسیساتی به سازمانهای مختلف مراجعه می کردند تا اینکه بعضی از سازمانها به نحو مقتعی مشکلات ان ها را مرتفع می کردند ولی اساساین معضلات عدم صدور اسناد مالکیت بود که مقررات حاکم اجازه بذیرش خواسته متقاضیان را نمی داد تا اینکه با الهام از مواد 147 و 148 قبلی که مدت ان منقضی شده بود قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت در تاریخ 31 تیر ماه 1365 تصو یب گردید
- 16 - به چه شیوه هایی می توان به ثبت ملک اعتراض کرد ؟ مطابق قانون ثبت و ایین نامه ان اعتراض نوعی اقامه دعوا و تقدیم عرض حال است که ثبت به اصل ملک ویا حقوق ارتفاقی مطرح می گردد و می بایست عرض حال مذبور مستقیما به اداره ثبتی که در ضمن اگهی نوبتی معین شده تقدیم گردد اعتراضات از لحاظ موضوع به دو بخش تقسیم می گردد
الف - اعتراض به اصل ملک از تاریخ انتشار اولین اگهی نوبتی هر کس که نسبت به ان ملک اعتراض دارد می تواند به مدت 90 روز اعتراض خود را به اداره ثبت که در اگهی قید شده تسلیم نماید و معترض باید ظرف مدت یکماه از تاریخ تسلیم اعتراض به مرجع ثبتی دادخواست به مرجع ذی صلاح قضایی تقدیم نماید و گواهی اخذ و به اداره ثبت محل تحویل دهد و با اصلاح مواد 16 و 20 می توان اعتراض اعلام قصد تقدیم دادخواست تلقی نمود
ب - اعتراض به حدود ملک برابر ماده 20 ق ث و تبصره 2 ماده واحده قانون تعییت تکلیف برونده های معترضین که سابقه ان در مراجع قضایی از بین رفته مجاوری که نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی حتی برای خود قائل است از تاریخ تنظیم صورت مجلس تحریر حدود بمدت 30 روز می تواند اعتراض خود را به اداره ثبت محل تسلیم نماید و ظرف مدت یکماه دادخواستی خود را بر مرجع اقامه شده ودر جریان باشد با انتشار اگهی نوبتی بمدت 90 روز می بایست مدعی . گواهی دادگاه را در ارتباط با جریان دعوا به اداره ثبت تسلیم نماید ودر غیر این صورت حق وی اسقاط خواهد شد
- 18 - دعاوی بر خلاف مندرجات اسناد رسمی به چه شکل اقامه می شود ؟ دعوا بر خلاف مندرجات و مفاد اسناد رسمی چه از اعلامیات افراد باشد و چه از اعلامیات مامور رسمی ثبت کننده سند باشد به وسیله هرنوع دلیل غیر از شهادت و یا اماره قضایی قابل اثبات است ( ماده 1309 ق م )در این مورد می گوید در مقابل سند رسمی یا سندی که اعتبار ان در محکمه محرز شده دعوا که مخالف با مفاد یا مندرجات ان باشد به شهادت اثبات نمی گردد البته لازم به ذکر است ماده فوق به دلیل اینکه شهادت بلیه ای شرعی را در برابر اسناد رسمی فاقد اعتبار دانسته است باطل گردیده است